domingo, 11 de mayo de 2014

EL ACCESO A LA TIERRA Y LA VACA MUERTA

Dicen que la mentira tiene patas cortas…

Se buscaba habilitar tierras para pequeños ahorristas… por esa razón

"El Concejo Deliberante de Neuquén aprobó una ordenanza que habilita, a propietarios de tierras ubicadas en sectores de Valentina Norte y Sur Rurales, la subdivisión y el desarrollo de loteos abiertos.(…)  Contardi expresó que “este proyecto cuenta con la mayoría de votos porque los concejales entendemos que es necesario aumentar la oferta e intentar bajar el costo de los terrenos en la ciudad, los vecinos venían reclamando por Valentina rural de gestión en gestión y estoy convencido que estos 10.000 lotes en barrios abiertos significarán un beneficio para miles de vecinos que esperan llegar a tener su techo propio”. Ver Nota
..sin embargo, algunos anticipaban
(..) Por su parte, el presidente de la Cooperativa 127 hectáreas, Jorge Salas, aseguró que está a favor de que se realicen los loteos ya que de esta manera se solucionaría el 50 por ciento del déficit habitacional que hay en la ciudad. Sin embargo, rechazó el proyecto ya que, a su entender “Es para unos pocos y no para la mayoría de familias humildes que espera acceder a un terreno”, aseguró."  Ver Nota

....anticipo que se cumple,  según lo que  manifiesta el concejal Llancafilo, los valores de los terrenos están entre U$S 50 y 70 mil…. es decir, entre $ 440 y  560 mil… precios que no se diferencian en nada de los que estaban ya en el mercado… entonces
“El concejal Cristian Haspert (NCN) salió al cruce de las declaraciones de su par del MPN, Osvaldo Llancafilo, quien criticó los elevados precios de cotización de lotes en el barrio Rincón de Emilio, que contrastan con las estimaciones previas que habían apuntalado el proceso de aprobación del loteo en las Valentinas.
Durante ese momento, desde el quiroguismo, que buscaba habilitar tierras para pequeños ahorristas que intentaban construirse una vivienda, argumentaron que la mayor disponibilidad de terrenos implicaría una baja en el valor del mercado.
Anteayer Llancafilo cuestionó que los elevados valores que pueden constatarse, transcurridos varios meses en lugares como Rincón de Emilio, demostraban que la normativa no tendría efecto en los precios.
Haspert, edil del oficialismo municipal, salió a replicar esta postura, y sostuvo que uno de los factores que promueven el alza de los precios es el efecto Vaca Muerta; es decir, la sobredemanda que provoca en la región el sector petrolero y la escasez de tierras para satisfacerla.
“Llancafilo parece ignorar que no tenemos facultades para regular los valores que se manejan en el mercado inmobiliario”, replicó el concejal de NCN ayer por la tarde.
“Nos guste o no, así funciona la ley de la oferta y la demanda”, agregó.
Además señaló que después de sancionada la ordenanza, los costos de vida se dispararon de acuerdo con los ingresos del sector petrolero.
Durante la discusión en el Deliberante, se estimó que se inyectarán alrededor de 10.000 lotes a la ciudad, en un contexto de continua llegada de nuevos pobladores a la zona de la Confluencia.
La ordenanza de las Valentinas (Sur y Norte Rural) estableció como excepción la posibilidad de un loteo abierto también en el barrio Rincón de Emilio. Se tata del punto de la ciudad donde ahora Llancafilo dice que no se produjo la baja de los precios con que se había argumentado la necesidad de aprobar la norma durante su discusión en septiembre de 2013.
Sectores de la oposición vieron la posibilidad de “un negocio inmobiliario”, detrás de la máscara para beneficiar a pequeños ahorristas
.”

(http://www.lmneuquen.com.ar/noticias/2014/5/11/el-precio-de-las-tierras-enfrenta-a-quiroga-y-el-mpn_224353)
..y ahora nos enteramos que el “efecto Vaca Muerta” es responsable de los elevados valores… y se justifican los precios ya qué (los concejales) ”… no tenemos facultades para regular los valores que se manejan en el mercado inmobiliario”.. 
La pregunta entonces es..si se buscaba facilitar el acceso a la tierra a los sectores de menores ingresos…¿por qué no implementar algunas medidas regulatorias..?
Regulación estatal y producción de suelo urbano:  entre "óptima" y posible
Las políticas estatales sobre regulación del mercado privado del suelo, tanto en sus aspectos de producción como de comercialización han influido decisivamente en el acceso de la población a los mercados de tierra y vivienda y los tipos de informalidad, así como en la configuración actual de las ciudades; las mismas no implicaron una intervención significativa en el mercado tendiente a favorecer el acceso a la tierra de los sectores sociales de menores ingresos. Por el contrario, muchas veces brindaron —y brindan actualmente— apoyo a los sectores más concentrados del capital inmobiliario y financiero.
(…) La redemocratización de una cantidad importante de gobiernos latinoamericanos desde los años ochenta del siglo pasado, implica que las políticas deben ser aprobadas en la instancia legislativa, en donde la articulación de intereses, el clientelismo y hasta la corrupción han definido, en parte, las mismas" (..)

Comercialización del suelo urbano: ¿un mercado sin regulación estatal?
En muy escasos países se han implementado regulaciones específicas sobre la comercialización del suelo urbano; generalmente la compraventa de tierra se rige por los Códigos Civiles de cada país y sus respectivas reglamentaciones, y los Códigos Penales, para el caso de infracciones. (..) Los precios que el mercado define, dado las características particulares del mismo, no están regidos por la libre competencia entre la oferta y la demanda, sino que es la oferta la que especifica los precios, en función de varios aspectos: sus posibilidades de tener inactivo su capital por mayor o menor tiempo, o la necesidad de rotar el mismo; las posibilidades de obtener beneficios extraordinarios frente a otras inversiones, como en el sector financiero o productivo. Obviamente que también influye en el precio de venta los "precios de producción" de la tierra urbana, es decir, las inversiones que deben realizar para que una porción de tierra rural se transforme en urbana. Y en este aspecto, las políticas de regulación del Estado tienen una gran influencia; también si el mercado puede funcionar sin restricciones en la comercialización , o el Estado ha definido, asimismo, regularlo de alguna manera.” 
Nora Clichevsky; Pobreza y acceso al suelo urbano; CEPAL, Diciembre 2003
Se hace necesario la implementación de varios instrumentos articulados entre sí ―de intervención directa o a través de regulaciones― y con la política urbana en su conjunto para poder obtener resultados positivos de esta intervención.
“Bancos de tierras
El Estado puede constituir la reserva territorial a través de tierra pública y/o privada:
Estas reservas de tierra pueden ser utilizadas para: i) la reubicación de población en "villas" u otras formas de ilegalidad, con densidad mayor que la compatible desde el punto de vista urbanoambiental o localizadas en áreas de riesgo, a través de donación o cesión de derecho real de uso; ii) mejorar las condiciones ambientales y realizar proyectos de infraestructura social, recreación, ampliación de equipamientos existentes, sede administrativa descentralizada, o "casas de tierra"; u ofertarla en el mercado, para población de bajos ingresos.
Instrumentos normativos:
Suelo creado y operaciones interligadas. A través de estos instrumentos, el Estado puede obtener recursos del sector inmobiliario privado para invertirlo en zonas carenciadas. Consiste en aumentar los índices de ocupación de determinadas zonas, por la cual el beneficiario ―propietario o empresa inmobiliaria― paga a la municipalidad un valor, que ésta sólo puede reutilizar en planes de tierra o vivienda para sectores de bajos ingresos.

Instrumentos tributarios:El impuesto inmobiliario como redistribuidor. Es uno de los principales recursos de origen propio que tienen los municipios y provincias.
Impuesto progresivo como dinamizador del mercado de tierra. Se puede exigir al propietario de tierra no edificada o subutilizada, su aprovechamiento bajo amenaza de edificación compulsoria y el pago de un impuesto progresivo, pudiendo llegar a la expropiación. Si los valores del impuesto no puede ser solventado por los propietarios, éstos podrían resolver vender, aunque sea a bajos precios (relativos). Esto posee tres objetivos: i) la población pobre podría comprar un terreno en el mercado formal; ii) densificar áreas urbanas por uso de tierra vacante, mejorando la economía urbana; y, iii) el Estado recaudaría mayores impuestos, pudiendo destinar parte de los mismos para créditos y/o subsidios a los sectores más pobres.

Captación de valorización generada por el Estado. Se trata de instrumento cuyo objetivo es la recuperación de mayores valores de la tierra (o plusvalías) generados por acciones estatales como cambio de zonificación urbana, construcción de obras públicas, etc. El producto sólo podría ser utilizado para compra de tierra o inmuebles para sectores de bajos ingresos; ejecución de obras de desarrollo; adecuación de asentamientos urbanos en riesgo; parques y áreas recreativas y expansión de servicios públicos y sociales municipales. Se deben estudiar los reales obstáculos para su implementación, en términos de las limitaciones de la legislación vigente en cada uno de los países de la región.” (Extractado de Nora Clichevsky…)
Como vemos en esas medidas propuestas, existen posibilidades para regular….e incluso, se hizo algo: se aumentaron  los índices de ocupación de determinadas zonas… pero para beneficiar a los actuales propietarios, que no paga nada para uso social… mienten al decir que en las zonas Periurbanas de Transición (PTU) sólo se permiten barrios cerrados.... en cuanto al impuesto al baldío, -que existe- no diferencia entre el propietario que tiene un lote y no puede construir por sus ingresos, y el poseedor de varios lotes, que espera el paso del tiempo para especular con los valores….
En cuanto a las mejoras producidas por el Estado... nos informan que las construcciones de Supershopping, supermercado, hotel 5 estrellas, etc., sobre calles Dr. Ramón y Leloir obligan a ensanchar esas calles.... obras que pagaremos todos los vecinos.. todo lo contrario a las posibles regulaciones...
¿No se podía haber reglamentado que un porcentaje de esos loteos se destinasen  a viviendas sociales..? ¿hay algún impedimento para que se fijen valores en dólares, la compra de varios terrenos, por especuladores que esperarán que se realicen mejoras y aumenten su valor para obtener grandes diferencias..?
A eso debe sumarse que dado el tiempo que se aprobaron esos loteos, a lo manifestado por el concejal Llancafilo sobre que “esa zona, es de difícil proyección urbanística a corto plazo” y por lo tanto  es muy probable que no se cuente con proyecto aprobado por la municipalidad, lo que impide su venta, de acuerdo a Ordenanzas vigentes. Ordenanzas que
Pero el concejal Cristian Haspert habla de Vaca Muerta, de precios del mercado… y no dice nada del cumplimiento de las mismas…

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