EL PRO.CRE.AR EN NEUQEN



Decía el diario Río Negro el 21/07/14:  
"En la ciudad existen 8.000 personas a la espera de un lote social. Para achicar este número la actual gestión municipal tenía una ordenanza vigente que habilitaba la venta de costosos terrenos para financiar programas habitaciones, pero nunca la utilizó y ya fue derogada. Ahora estos mismos lotes serán vendidos para financiar el ensanchamiento de Doctor Ramón-Leloir.
El déficit habitacional siempre fue un punto débil, pese a la cantidad de planes nacionales y desarrollos urbanísticos que se realizaron, se están ejecutando en la ciudad o que se planifican para los próximos años."
Con el argumento de  "aumentar la oferta e intentar bajar el costo de los terrenos en la ciudad"
"..El Concejo Deliberante de Neuquén aprobó una ordenanza que habilita, a propietarios de tierras ubicadas en sectores de Valentina Norte y Sur Rurales, la subdivisión y el desarrollo de loteos abiertos.
Contardi expresó que “este proyecto cuenta con la mayoría de votos porque los concejales entendemos que es necesario aumentar la oferta e intentar bajar el costo de los terrenos en la ciudad, los vecinos venían reclamando por Valentina rural de gestión en gestión y estoy convencido que estos 10.000 lotes en barrios abiertos significarán un beneficio para miles de vecinos que esperan llegar a tener su techo propio”.
También el edil Ariel Kogan dijo que “todos conocemos la situación actual de miles de vecinos que tienen capacidad de ahorro pero no pueden acceder a un terreno” y criticó que “La legislación de loteos cerrados exclusivos podía sostenerse en los años en que el valor de la tierra era menor y la ciudad tenía 100.000 y no los 250.000 habitantes, por eso necesitamos impulsar oferta más accesible del mercado inmobiliario y castigar con tributos a quienes especulan con la concentración de tierras”, afirmó.
Ver nota
Esos argumentos -mentirosos, ya que los loteos en esas zonas no eran exclusivos para barrios cerrados (Urbanización Bosch es un barrio abierto y está en Zona PTU)-  no bajaron los valores, y ahora se dice que "no pueden regular el mercado.."
Sin embargo la Municipalidad tiene formas de intervenir y regular el mercado..si realmente quiere hacerlo..

En Neuquén, la producción de la ciudad se da a través de las propuestas de urbanización, como resultado de los emprendimientos iniciados por   desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Rápidamente surgieron nuevos barrios y la morfología de la ciudad se fue transformando, ya que crecieron en extensión, sin un orden planificado. Los proyectos "urbanísticos" de estos actores, comúnmente llamados "loteos", están generalmente orientados a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda, comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el bien común. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies necesarias para albergar escuelas, salas de salud, destacamente de polícia, bomberos, etc,  no producen una rentabilidad económica, ya que son un bien social esencial para el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta condición se deben ceder al Municipio los terrenos necesarios para los usos "públicos" en el transcurso del proceso de producción de suelo urbano sin ningún costo, para incorporarlos como bien público.
La ubicación y el tamaño de los terrenos a ceder se deberían encontrar definidos por el municipio..pero no es así.
Por eso se redujo el porcentaje de Espacios Verdes a ceder, (del 12% al 10%) y los que se ceden generalmente son los peor ubicados, los menos indicados para el fin determinado. Algo que destaca
Pablo Canziani, director de Espacios Verdes de la comuna:
"....Contó que en la ciudad hay en total “unos 730 lotes reservados para espacios verdes, de los cuales 230 son los que están consolidados”, o sea, uno de cada tres. Los dos tercios restantes figuran en el mapa municipal con color verde pero, en los hechos, son rincones de tierra polvorienta....“que el número de espacios es grande, pero la mayoría tiene una superficie muy chica”. Según el mapa del Sistema de Información Territorial (Situn), de las 230 áreas verdes de la ciudad, solo unas 90 pueden ser consideradas como plazas o parques propiamente dichos. El resto son bulevares, rotondas y plazoletas.
Canziani indicó que esta gran dispersión incrementa los costos de riego y mantenimiento, de por sí muy altos...El funcionario informó que, por eso, “una de las ideas que están dando vueltas es vender algunos sectores y hacer parques más grandes, que es la tendencia en Europa y Estados Unidos”. Añadió que, “por ahora es solo una idea, porque se tiene que tomar la iniciativa a través del Concejo Deliberante”. Ver Nota

¿Es tan difícil modificar una Ordenanza para que sea la municipalidad, la que determine cuales son los espacios a ceder, su ublicación, antes de aprobar un proyecto....? ¿Porqué imitar lo que hacen en europa y Estados Unidos, en vez de ver la realidad de la ciudad y actuar en consecuencia..?
Estos proyectos o "loteos" mayormente no disponen de una visión integral, ya que no contemplan la producción de ciudad con sus múltiples usos y funciones implícitas. Es por ello que el municipio debe contar con una herramienta valiosa que contemple todos los elementos urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una inserción adecuada de la propuesta en la ciudad.

En 
estos años de crecimiento ininterrumpido se generaron tensiones al interior de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los municipios. Gran parte  de esa dinámica de crecimiento fue comandada por los mercados inmobiliarios al calor de las políticas expansivas que iba implementando el gobierno nacional, políticas que ponen el acento en el fomento de la demanda agregada y el mantenimiento de la actividad económica en los pueblos, además de significar una enorme intervención en materia de obra pública y de acceso a la vivienda. El rol de los gobiernos municipales se ve entonces interpelado por este nuevo escenario. Proveer de servicios de calidad a todos los vecinos se manifiesta como una de las principales prioridades, por lo tanto, planificar el crecimiento de la ciudad es cada vez más necesario. El protagonismo del intendente y los concejales en este proceso es central, ya que son los dirigentes políticos locales los que tienen que encabezar ese proceso de ordenamiento del territorio: es el Estado local la herramienta por excelencia para planificar y direccionar ese crecimiento. El Estado municipal tiene que ocupar el centro de la escena, tiene que encabezar el proceso de desarrollo y, en función de ese camino, orientar la inversión pública y privada en desarrollos urbanos, obras e  infraestructura..... y no seguir permitiendo excepciones que perjudican el desarrolllo armónico de la ciudad..




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