lunes, 30 de marzo de 2015

EL PRO.CRE.AR. Y LAS MUNICIPALIDADES

En la entrada anterior, mencionaba la responsabilidad de los gobiernos locales para facilitar el acceso a la tierra, y no esperar que el PRO.CRE.AR sea el que dá todas las soluciones (Acá) No es el Estado Nacional, Provincial, Municipal, ni los privados solamente...
Toda política pública resulta, a través de sus programas y proyectos, un instrumento que permite avanzar de una situación problemática, a otra que se estima adecuada.
Entonces…Las políticas y programas que impulsa el Estado responden al enfoque y percepción que el mismo tenga acerca del problema.




 El mercado de tierra es el lugar donde interactúan los distintos agentes privados y públicos, con diferentes objetivos. Dichos agentes han ido cambiando desde los años  cincuenta  del  siglo XX,  diferenciándose  los que actúan en un momento del proceso de “producción”  y  comercialización  de  tierra  urbana  en varios momentos o en la totalidad de ellos. Actualmente, los principales agentes son los propietarios de tierra, el sector financiero, los incorporadores (los que ven el negocio y plantean el mismo a los propietarios  de  tierra,  financieras,  etc.),  las  empresas inmobiliarias (algunas de las cuales actúan desde  el  inicio  del  “negocio”  hasta  su  comercialización), las empresas constructoras, los equipos de profesionales, el Estado en sus diferentes niveles de actuación, los demandantes usuarios y los demandantes especulativos. El mercado legal de tierra es escasamente regulado por el Estado en la producción  y  menos  aún  en  la  comercialización, funciona  según  la  oferta  y  la  demanda  solvente (según las rentas que los propietarios quieran obtener), es imperfecto, con características monopólicas u oligopólicas según las áreas urbanas, posee escasa transparencia, se relaciona también con el mercado  inmobiliario  internacional,  vinculado también al sector financiero y está  condicionado  por  los  mercados  de  vivienda, industria, comercio y servicios, lo que genera submercados en función de las demandas específicas de las actividades urbanas. Históricamente, Neuquén ha incorporado suelo con la lógica de la “producción” de loteos y planes de vivienda “salteados”, que tenía por finalidad dejar la tierra intermedia entre ellos como reserva de valor, hasta que la ocupación de las tierras  más  lejanas  aumentase  la  demanda  y,  por  lo tanto, los precios de dichas tierras intermedias. Paralelamente, los nuevos procesos económicos,  especialmente  a  partir  de  los  años ´90 del  siglo  pasado,  han  traído  como  consecuencia diferentes  formas  de  inversión  en  la  ciudad,  a través  de  grandes  equipamientos  residenciales  y comerciales. 

 Podemos leer, por ejemplo que  
"Aprobaron el plan de urbanización de la meseta  
El Concejo Deliberante de la ciudad de Neuquén sancionó éste jueves la ordenanza que aprueba el Plan de Desarrollo Urbano Integral de la Zona de Gestión Especial “Urbanización de la Meseta” y su anexo. La norma sancionada comprende los “Distritos 2 – Balcón de la Ciudad”, “Distrito 3 Corredor de Ruta”, “Distrito 4 Meseta Norte” y “Distrito 5 Meseta Central”.
La norma de desarrollo integral de la meseta establece la cesión de la tierra, sin costo, por parte de la municipalidad a entidades intermedias (sindicatos, cooperativas, mutuales) que como contrapartida deben desarrollar el proyecto y las obras de infraestructura del lugar. Luego las entidades quedan facultadas para vender a los socios lotes con servicios a bajo costo.
El sector, el 2 -conocido como el Balcón de la Ciudad- será entregado al Foro de la Meseta (sectores D2-1, D2-2 y D2-3, que significan 1750 lotes) y a desarrolladores inmobiliarios que se definirán por licitación pública (sectores D2-4, D2-5 y D2-8), quienes también serán los responsables de las obras necesarias para la urbanización. El distrito 3 incluye 130 lotes de 2000 metros cuadrados que se adjudicarán por medio de licitación para la instalación de empresas de servicio; y el 4 y el 5 serán entregados a la CGT – Cooperativa Mercantiles para su desarrollo."  Fuente: Concejo Deliberante
Igual que el caso mencionado en el post anterior, de loteos en zonade Valentina Sur Rural para urbanizaciones, se llevan servicios de agua, luz, gas, cloacas; los que habitarán esas zonas gestionarán los equipamientos necesarios para los servicios educacionales, salud, seguridad, transporte público, harán sus viviendas, los espacios Públicos, lo que elevará considerablemente el valor de los sectores adyacentes, beneficiándose así sus poseedores, que logran ganancias sin arriesgar nada.
El crecimiento urbano, sea por extensión horizontal o vertical, es un proceso que requiere de la aplicación de políticas a largo plazo, no puede depender de la voluntad de los privados que solamente buscan la rentabilidad. Los Municipios deben promover la formación de barrios socialmente integrados y evitar la segregación social territorial entre zonas de distintos niveles socioeconómicos y pueden fijar medidas que fomenten la producción de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo:
  • Cesión de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino "Vivienda Accesible" para población con menores recursos.
  • Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar por "Precios Accesibles" para población con menores recursos.
  • Otras medidas localmente deseadas.
Para  generar barrios socialmente  heterogéneos se  deberá  considerar la Integración de "Lotes Accesibles" de manera razonable en la propuesta de urbanización del plan de urbanización de la ciudad, evitando la conglomeración de los mismos. Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesión social deberán contar con especial apoyo por parte de las políticas públicas locales, a través de diversos incentivos.
En el caso de los loteos en zona de Valentina Sur Rural, los terrenos debían ser de 450 m2...y por excepción  -que es la regla general en la ciudad- se permitió dejarlos en 300 m2.. es decir, una apreciable cantidad de lotes más..y de los cuales, bien podía haberse utilizado con fines sociales con una menor ganancia para los urbanizadores.
Otro ejemplo de tierras sin uso en medio de la ciudad, podemos verlo en la imágen..
 En una zona ubicada a 30 cuadras del Área Centro se observan manzanas con unas pocas viviendas, cuando en cualquiera de ellas podrían edificarse 20 viviendas unifamiliares..o construirse departamentos para varias familias....
Si bien es cierto que los lotes baldíos pagan un impuesto que es proporcionalmente mayor que una construcción, los beneficios que logran los especuladores, gracias a las mejoras que producen otros, los vuelven insignificantes.. Aumentando el costo de posesión del bien, a través de un aumento significativo en la contribución Municipal, se intenta trasmitir al propietario una señal económica de que su bien inmueble le resultará más costoso si lo mantiene en desuso que si lo utiliza o vende/alquila.. pero
Marcelo Bermudez, Secretario de Coordinación de la Municipalidad de Neuquén, candidato a Intendente, se opone al incremento de esos impuestos:
"Este proyecto que se quiere implementar para el segundo semestre de 2006, genera algunas dudas en el bloque mayoritario del Concejo (MPN), aunque coinciden en la necesidad de establecer un aumento en lo que respecta a los terrenos baldíos ya que de esta manera se estaría incentivando a la reactivación de algunos lotes en los que no se construye....Marcelo Bermúdez de Recrear explicó que no está de acuerdo con el aumento y no va acompañar este proyecto." (lmneuquen.com.ar; 25-
06-06)
Lo expuesto..¿solamente teoría o puede realizarse?. ¿medidas chavistas, de un régimen socialista..? En una pxma. entrada veremos algunas medidas que se han implementado en otras ciudades del país..

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