lunes, 25 de enero de 2016

CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y LETRA CHICA



El presidente del Banco Provincia Juan Curutchet, dice que esa entidad no tuvo la decisión de ayudar al objetivo de la vivienda propia, y señala que la gestión anterior incumplió con la obligación de prestar un monto mínimo a sectores productivos.

"Con el nuevo modelo será más fácil acceder al crédito hipotecario y las cuotas serán más bajas (..). "El modelo kirchnerista privilegió el consumo y eso, por definición, corre el arco para todo lo que sea de largo plazo o de inversión de capital más grande", define el funcionario. Pero más allá de la cuestión macro, también sentencia que durante la gestión del ex gobernador bonaerense Daniel Scioli "es evidente que el Banco Provincia le escapó al crédito hipotecario". Abogado recibido en la UBA y con un máster en la New York University, Curutchet fue durante los últimos 8 años vicepresidente del Banco Ciudad. Y desde su nuevo cargo afirma que si la entidad bonaerense hubiera tomado el modelo del banco porteño en cuanto a ayudar a acceder a la vivienda, "acá habría hoy 50.000 hipotecas más". Ver Nota

 
¿Será cierto que Banco Ciudad “hacía bien los deberes”..? Veamos que decía Frigerio  el 01/09/15

 “Banco Ciudad: vuelven los créditos hipotecarios a 20 años y a una tasa más baja. Para acceder a un préstamo de $ 600.000 para la primera vivienda, el grupo familiar debe demostrar ingresos por $ 23.188 , a pagar en 20 años con una cuota inicial de $ 9275. La tasa es fija el primer año y variable después. Serán más baratos para el sur de la Ciudad. (..)En la actualidad, el Banco tiene en stock unos 32.000 créditos hipotecarios otorgados, prácticamente el equivalente al 16% del patrimonio. (..) Como estamos tan seguros que Mauricio será el próximo presidente y que esto tendrá un efecto benéfico en las tasas, decidimos dar sólo un año de tasa fija a fin de que no se encarezca el crédito porque el año que viene tiene que bajar la tasa de interés”, sostuvo Frigerio. ”  Ver Nota

Si a un ingreso de $23.188 le restás 9.275…. no es demasiado lo que queda para vivir…y si agregamos que después del primer año la tasa es variable porque la presidencia de  Mauricio” tendrá efecto benéfico en las tasas. Imagino que ya te habrás enterado que una de las primeras medidas tomadas por Mauricio.. es liberar las tasas bancarias… y quiere imponer un techo a las paritarias.

 "con el nuevo modelo será más fácil acceder al crédito hipotecario y las cuotas serán más bajas (..).. El requisito número uno para el acceso generalizado a la vivienda es bajar la inflación, pero igual se pueden hacer cosas en un contexto inflacionario", explicó Juan Curutchet. "Lo que ocurrió es que por motivos normativos no hay instrumentos indexables y en esto es en lo que entiendo que trabaja el Banco Central: en que pueda haber depósitos que se ajusten por un índice, que podría ser el de precios al consumidor, aunque obviamente el requisito es que haya datos confiables. Teniendo esos depósitos, los bancos podemos prestar en esa misma unidad de cuenta" señaló.
"Esto no es un invento, se ha hecho en Chile al salir de un proceso de inflación muy alta hace unos años; allá se generalizó, se aceptó y hoy la llamada Unidad de Fomento es referencia en todo el mercado", agregó ante la consulta de un matutino porteño”.

 Como ya saben que no han bajado la inflación, se debe acomodar las palabras. En la que fuera su primera presentación como titular del Banco Central, Federico Sturzenegger afirmó que uno de los principales objetivos de su gestión es el de reactivar los créditos hipotecarios. Señaló que tiene intenciones de imitar el modelo chileno, en el que las cuotas se van indexando a partir de la inflación y los salarios.
En el caso local, el BCRA ya barajó cuál sería el nombre: Unidad de Valor de Adquisición (UVA).
Pero hay más. El titular de la entidad tiene en mente no sólo que los créditos a largo plazo se ajusten por UVA. También los depósitos bancarios, para que puedan quedar a salvo de la inflación y contribuyan a fondear el sistema.
El plan para normalizar del INDEC hizo crecer la expectativa por el surgimiento de ese coeficiente que servirá para indexar los créditos hipotecarios. Pero resulta que ahora hasta septiembre por lo menos, no hay cifras confiables del INDEC…


El sistema que se busca implementar en la Argentina tiene ventajas y desventajas:
-Entre las primeras, se partirá de un valor inicial de cuota reducido. Por otro lado, al indexarse por inflación la tasa será más baja que la actual. Y, además, el incremento siempre tendrá como techo la evolución de los salarios.
-Entre las segundas, figura que los argentinos no están acostumbrados a que los pagos mensuales vayan en alza, incluso en términos nominales. Por otro lado, hay períodos en los que los sueldos pueden subir por debajo de la inflación.
Un tema central para que el plan de créditos hipotecarios comience a materializarse es que el Gobierno reduzca el índice general de precios, algo que de por sí abaratará las cuotas."
Pero como siempre, lo que más importa en los contratos no es el lenguaje técnico que acostumbran a utilizar los economistas, a lo que hay que prestar atención es a “la letra chica”.
Lo que no te dicen, son las diferencias .
En El Caso Chileno: financia 75%
En el caso argentino: financia 60%
-El tomador debe integrar unos u$s32.500
-En consecuencia deben integrarse u$s52.000.
Pagar una cuota inicial de u$s650 (en pesos argentinos equivale a $8.740).
-La tasa de interés ronda el 26%. Las cuotas se elevan a $28.000
La misma no puede superar el 30% del ingreso familiar, de modo tal que este último debe ubicarse por encima de los $29.000 (argentinos). 
-Los ingresos deben estar por encima de los $90.000.

Fuente: iProfesional


En general, surgen dos preguntas a la hora de tomar una línea de crédito hipotecario:
• ¿Cómo irá evolucionando la cuota?
• ¿Cómo irá progresando la deuda?
En cuanto al primer interrogante (cuota), se ajustará según un coeficiente de variación salarial, de precios o una combinación de ambos.
¿Qué riesgo se asume? Que los ingresos no crezcan en igual proporción.

En relación con el segundo interrogante (deuda), lo más relevante es que el valor de los inmuebles está atado al dólar.
Y, en varias ocasiones, sucede que dicha valuación crece por debajo del índice de ajuste, lo que da lugar a desfasajes en la relación "precio del inmueble vs. deuda".

Dos grandes obstáculos a vencer
Según los analistas consultados por iProfesional, las principales trabas que se presentan antes de poner en marcha este sistema, pueden resumirse en los siguientes puntos:
• Una suba de precios que se ha mantenido por encima del 25% anual.
• La errática relación entre el dólar, la inflación y los salarios.
El primer punto condiciona la reducción de la cuota ya que le fija un piso a las tasas de interés.
El segundo, porque genera incertidumbre tanto para los tomadores de crédito como para quienes los otorgan.
La experiencia indica que cuando se produce este tipo de desfasajes, los primeros enfrentan serios riesgos.
No sólo por las mayores probabilidades de incumplir, sino también por llegar a perder la propiedad y quedarse con parte de la deuda.
Carlos Melconian, actual presidente del Banco Nación, afirma que para que resurjan las líneas de crédito hipotecario "hay que esperar que se logre un marco de estabilidad en la economía ".
"El crédito, en general, y el hipotecario, en particular, están muy vinculados a una inflación baja", apunta.
Por lo pronto, para que el gobierno de Macri cumpla con su promesa de campaña, resulta necesario restablecer la estabilidad económica y que la misma sea sustentable en el tiempo.
De no ser así, cualquier intento de este tipo generará más problemas que soluciones.”
Ver Nota

Dejá, Curutchet, no nos ayudes tanto..... ¿Estará mal recordar que aquí, gracias a Cavallo también se aplicó ese modelo..? Se llamaba Circular 1050…por si se olvidaron.

No hay comentarios:

Publicar un comentario